El mercado de oficinas en Madrid está cambiando de forma silenciosa. No por una caída de la demanda, sino por una reducción progresiva de la oferta: la normativa que facilita transformar edificios de oficinas en vivienda ha abierto una vía real para que parte del parque terciario de la región cambie de uso en los próximos años.
Para quien tiene o gestiona un activo de oficina que no va a cambiar de uso, esto no es una noticia lejana. Es un cambio en las reglas del juego: menos competencia en volumen, pero más presión por destacar entre los edificios que se quedan.
1. Qué está cambiando
Desde 2024, la Comunidad de Madrid permite convertir edificios de oficinas en vivienda de alquiler protegido sin necesidad de modificar el planeamiento urbanístico, solo con la licencia correspondiente. El nuevo Plan de Choque de Vivienda 2026/2027 amplía este plazo y extiende medidas similares a otros usos. La mayoría de los municipios de la región ya se han acogido a esta normativa, y una parte del parque de oficinas de Madrid está, a día de hoy, en proceso de reconversión.
2. Menos stock, misma demanda
Menos oficinas en el mercado no significa menos empresas buscando espacio. Significa que la misma demanda se reparte entre menos edificios. A corto plazo, esto beneficia a quien mantiene su activo como oficina: menos competencia directa. Pero también eleva el nivel de exigencia, porque los inquilinos que buscan espacio tienen menos opciones entre las que comparar, y eso hace que cada opción se examine con más criterio.
3. La competencia se juega en calidad, no en volumen
Cuando hay menos edificios entre los que elegir, la decisión deja de basarse solo en precio o ubicación. La calidad del espacio, la coherencia del diseño, la experiencia de acceso y las zonas comunes pasan a pesar más en la decisión final. Un edificio que transmite cuidado y criterio se diferencia con más facilidad en un mercado con menos alternativas.
4. Reposicionar, la estrategia natural frente a la reducción de stock
Para los activos que se mantienen como oficina, este es el momento de reforzar su posición, no de mantenerse como están. Reposicionar un edificio (actualizar zonas comunes, mejorar accesos, adaptar los espacios a cómo se trabaja hoy) es la forma más directa de aprovechar un mercado con menos competencia, sin asumir el riesgo y el plazo que implica un cambio de uso completo.
5. Un mercado que exige más criterio
El parque de oficinas de Madrid va a ser, en los próximos años, más pequeño y más exigente. Los activos que inviertan en calidad ahora serán los que mejor posicionados lleguen a ese mercado. Los que no lo hagan, competirán en peores condiciones por una demanda que cada vez tiene menos que elegir, pero elige mejor.
En HOMU Work creemos que reposicionar bien un activo de oficina es, hoy más que nunca, una decisión estratégica. Nuestro objetivo es siempre el mismo: ayudar a que cada edificio compita desde la calidad, no solo desde el precio o los metros cuadrados.